Preço X Valor
Ultimamente tenho me deparado com a seguinte questão com meus clientes:
O que é preço e o que é valor de um imóvel?
Com o aumento do número de imóveis à venda, e a diminuição vertiginosa da procura, é inevitável nos questionarmos a respeito do quanto realmente valem os imóveis que estamos trabalhando.
Uma questão é inequívoca e precisa ser tratada com sinceridade: houve e ainda há muita especulação imobiliária,em grande parte por atuação de nós próprios corretores. Avaliações ruins e a captação com o único fito de bater metas, fez com que durante o auge do mercado nós captássemos freneticamente sem debater com sinceridade com o proprietário a respeito do valor do imóvel que ele vendia. De modo que, atualmente, os valores chegaram a um patamar que em muitos casos se tornou inviável trabalhar dentro do que é pedido por quem tem interesse na venda.
Mas o que viria a ser preço e valor?
O preço é o que se paga pelo imóvel, no momento em que efetivamente é vendido.
O valor é o quanto realmente vale aquele imóvel.
Quando a economia está boa, o preço tende a subir, às vezes acima do valor do imóvel.
É o que vejo que aconteceu por exemplo aqui em Peruíbe. Nós tivemos quatro anos de mercado imobiliário aquecido, pegando um período mais ou menos de 2010 à 2014, onde a situação econômica possibilitou que o preços dos imóveis ultrapassasse o valor de mercado.
Acontece que após este período. a coisa começou a estagnar. Vendo pelo site Agente Imóvel, um site que disponibiliza o preço do metro quadrado nas cidades em determinado período, e que acesso para me atualizar, vemos que a o partir de fevereiro de 2016, o preço do metro quadrado só teve queda. MAs as pessoas continuaram atualizando os valores de seus imóveis, acreditando que a venda ainda seria possível por um preço acima do valor de mercado.
Mas quando a economia está ruim os preços tendem a cair, às vezes abaixo do valor de mercado.
Ou seja, um imóvel pode valer de fato 500 mil reais, mas isto não quer dizer que este será o valor pelo qual fechará negócio. E dificilmente terá procura se o proprietário estiver pedindo 750 mil. E isso você encontra aos montes.
Por isso eu costumo perguntar a quem me procura para avaliar um imóvel, se a pessoa quer saber o valor de mercado, o que chamo de valor médio, ou o de venda, que é aquele pelo qual eu acredito que seja possível trabalhar o imóvel e buscar uma negociação.
Não querendo dizer que este valor de venda será o preço final pelo qual será vendido o imóvel, porque ainda é possível que o potencial comprador procure comprar por um preço menor do que o valor que eu considero ser o de venda.
Como descobrir o quanto vale um imóvel. Em geral, faço uma conta simples,
Vamos considerar um preço médio para a construção: R$1000,00 o metro quadrado. Acredito ser este um valor suficiente para uma construção nos padrões mínimos e de boa qualidade. Multiplica-se este valor pela metragem do imóvel. Então um imóvel de 80 m² = R$ R$ 80.000,00. Mas ainda é preciso considerar o valor do terreno. Vamos supor que, neste caso, o imóvel tenha um terreno que custa 150 mil reais . Então, no total, este imóvel tem um valor de 230 mil reais. Aí precisamos considerar outros fatores como acesso, distância da praia, distância do centro, o próprio estado do imóvel, serviços etc.
Outra conta que costumo fazer é o cálculo sobre o preço médio do metro quadrado aqui na cidade. Por exemplo, no mesmo site, o metro quadrado no centro de Peruíbe custava até o final de dezembro do ano passado em média R$ 2750,00. Neste cálculo, eu já considero inserido o valor do terreno. Então, aquele imóvel de 80 m², neste cálculo, tem o valor de 220 mil.
Este ainda porém, não é aquele preço do qual falávamos anteriormente.
Mas, no final das contas, o que demonstra que seu imóvel está no preço correto é a quantidade de pessoas que o visitaram recentemente.
Se seu imóvel está há meses sem procura, ou se até existe alguma visitação, mas nenhuma proposta, é sinal de que há algo errado.
O que precisamos encarar hoje é que a realidade aponta para o fato de que a venda de um imóvel na maioria esmagadora das vezes só fecha negócio abaixo do valor médio, e que a má avaliação de nós corretores, assim como a dificuldade de encarar esta realidade, vai tornando a vida de quem tem um imóvel à venda uma tortura.
