Caução X Apropriação Indébita
Aquela que costuma trazer mais confusão é a Caução em dinheiro, ou Caução Poupança (genericamente conhecida como 3 meses).
A primeira crença da maioria das pessoas é que a Caução é sempre de 3 meses. Não é necessário que seja assim.
A lei 8.245/91 da lei do Inquilinato fala em seu 2º § de um limite de até no máximo 3 aluguéis: “A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel…”. Ou seja, também é possível que as partes convencionem um valor menor que este. É claro que, uma vez que caução serve para resguardar o proprietário de eventual inadimplemento ou danos ao seu imóvel, quanto mais aluguéis puder reservar, melhor. Porém, é muito comum também que as pessoas que precisam de um aluguel não possuam o valor equivalente a três aluguéis assim à mão e necessitam tentar um acordo. Vamos supor que uma pessoa que ganhe um salário de R$ 3600,00 decida alugar uma casa de R$1000,00, sendo que este valor de R$1000,00 se encaixa perfeitamente dentro do seu orçamento( um financiamento bancário, por exemplo, consideraria comprometer até 30 % da renda, neste caso 1080,00). Exigir que esta pessoa dê três aluguéis de garantia pode ser inviável, uma vez que, contando somente com os próprios recursos, ela ficará com só R$ 600,00 para arcar com os suas despesas, o que para uma pessoa que ganha 3.600,00 parece ser impraticável. Portanto, proprietário, se você quiser aceitar esta forma de garantia, saiba que terá de negociar a caução com a pessoa que quer alugar seu imóvel, sempre procurando se resguardar ao mesmo tempo.
A segunda coisa que muita gente cria confusão é que quando falamos de 3 meses, a impressão que dá é que a pessoa está pagando 3 meses adiantado. O proprietário então costuma tomar este valor como seu. Muitos corretores, por desconhecimento ou falta de profissionalismo, até incentivam esta prática. Pegam um dos aluguéis para si (comissão da imobiliária) e o restante fica para o proprietário, que fará o mesmo. Àquele inquilino que é bom pagador e conservador do imóvel, fica a bucha: ou ele concorda em ficar os últimos 3 meses do contrato sem pagar aluguel ( supondo que a garantia tenha sido de 3 meses), ou terá que entrar em alguma briga com o proprietário para conseguir ter este valor de volta, que às vezes ele precisa até para ingressar em outra locação.
O que poucas pessoas sabem é que a utilização, por quem quer que seja, da caução dada como garantia caracteriza crime descrito no arti 168 do CP, ou seja, CRIME DE APROPRIAÇÃO INDÉBITA!, sujeito o infrator a pena de 1 a 4 anos de reclusão, além de multa.
As pessoas parecem se esquecer, ou não saber, que o levantamento deste valor é de direito de quem alugou a casa, e deve ser reavido com correção monetária, inclusive. A caução não é uma forma de pagamento, mas uma garantia!
Quem não entende desta forma não sabe, inclusive, que este valor deve ser depositado em uma conta aberta especialmente para este fim, e a forma correta é através de uma caderneta de poupança, ABERTA EM NOME DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO.
É o que diz resolução que regulamenta o depósito de valores oferecidos em garantia de contrato de locação, a resolução n.º 09 de 13.8.79, em seu item 3.
Ela diz que o depósito em garantia de locação “será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário”.
Além disso, o art. 38 § 2º que citei anteriormente diz que a soma da garantia… “será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”.
A lógica da caução em dinheiro é que se ao final da locação restar algum débito por parte do locatário, ou caso haja rescisão contratual, no momento de levantar este valor as partes entrem no consenso do que deve ser abatido.
Não pense que basta, porém, que o inquilino deixe de pagar o aluguel um mês para que o locador possa levantar o valor assim que quiser. A caução somente pode ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial.
Então você, proprietário, pergunta: mas então para que serve o caução, se não posso levantá-lo quando bem entender? A caução serve muito mais para averiguar, de forma ainda que pouco aprofundada, se a pessoa realmente tem condições de pagar com o aluguel, e, além disso, para facilitar que ao final da locação o proprietário tenha condições de exigir o ressarcimento de eventuais danos ao seu imóvel.
“Ah, mas dá muito trabalho! Assim não vale a pena”. Realmente. Dá muito trabalho.
A melhor forma de garantir que o proprietário seja poupado de dores de cabeça ainda é o bom levantamento da vida da pessoa interessada, nome limpo, certidões, boa renda e indicações.
A caução em dinheiro, a título de garantia, é a menos eficaz, uma vez que mesmo a caução de 3 meses não é suficiente para salvaguardar o proprietário de prejuízos, já que caso ele venha a entrar com uma ação de despejo esta levará, no mínimo, seis meses para se resolver…se for rápida. Vale mais a pena receber 3 ou 2 meses de aluguel adiantado, deixar o inquilino morar por este período sem pagar e depois passar a cobrar. Além disso, é muito mais fácil entrar com uma ação de despejo em um contrato de locação sem garantias, porque neste caso é possível entrar com um pedido de liminar, que em tese dá um prazo de 15 dias para que o inquilino saia do imóvel, sob pena de ser retirado à força.
